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■ 高齢者専用賃貸住宅【用語解説Q&A】(その他)
高齢者専用賃貸住宅を開設する上で必要な知識などをQ&A方式で解説します。

Q:「高齢者向け優良賃貸住宅(高優賃)」とはどのような制度ですか?

A:「高齢者向け優良賃貸住宅(高優賃)」とは
 「高齢者の居住の安定確保に関する法律」に基づき、民間の土地所有者等がバリアフリー仕様や緊急通報装置の設置など一定の整備基準を満たして供給する高齢者向けの優良な賃貸住宅のことです。区市町村が国と都道府県の補助を受けて、建設費と家賃の一部補助を行います。
「入居者」、「住宅供給者」それぞれにおいての条件や補助・助成内容を東京都を例にご紹介します。

「入居者」に関する条件、補助内容
◆入居資格について
 高優賃への入居資格は、原則として当該都道府県内在住の60歳以上の単身又は夫婦(配偶者のどちらかが60歳未満でも可)です。区市町村及び管理者が区報等により入居者を公募します。
 ※入居資格は各区市町村により多少条件が異なりますので御注意ください。

◆補助内容について
 入居者が負担する家賃の額は、契約家賃から収入等に応じて最大25,600円/月が減額されます。このほか、サービス費、共益費が毎月かかり、入居時には敷金(家賃の3ヶ月分以内)がかかります。ただし、礼金、更新料はかかりません。
 ※契約家賃とは、補助金により減額される前の本来の家賃のことです(契約家賃は2年に1度、見直しが行われます)。

「住宅供給者」に関する条件、補助内容
◆高優賃を供給するためには
 各区市町村が高優賃の事業者の募集を行います。申請書等の必要な書類を各区市町村の担当窓口に提出します。
区市町村で事業者として選定された後、事業者は高優賃の建設及び管理等に関する「供給計画」を策定し、知事の認定を受けます。

◆助成内容について
 1.供給計画の策定に要する費用の一部について助成
 2.建設や改良に要する費用の一部について助成
   ・共用廊下や共用階段などの共用部分や高齢者の生活支援施設等の
    整備費
   ・緊急通報装置の設置費や高齢者向けの仕様とするために要する費用
    、エレベータの設置など高齢者向けとするための整備費 など
 3.家賃助成
   ・入居される方の所得や、住宅の立地、住戸の広さに応じて入居者負担
    額が決まります。契約家賃と入居者負担額の差額を区市町村が事業
    者に助成(助成額の上限:戸当り25,600円/月)します。
 4.税制優遇措置
   ・所得税、法人税の割増償却…5年間2.8割増償却(耐用年数が35年
    以上のものについては、4割増償却)〔平成21年3月31日まで〕
   ・固定資産税の軽減…120相当分につき5年間、税額を1/3に軽減
    〔平成20年3月31日まで〕

◆主な認定基準について
 供給計画の認定に必要な基準は「東京都高齢者向け優良賃貸住宅供給助成事業制度要綱」等に定められています。主なものは下記のとおりです。

 1.整備基準等
   ・住宅の戸数は5戸以上
   ・住戸専用面積は25㎡以上(水回りなどを共用するグループリビングの
    形態の場合等で知事が認める場合は18㎡以上に緩和)
   ・段差のない床、手すりやスロープの設置等のバリアフリー化
   ・緊急時の通報が可能な装置を設置し、緊急時に24時間対応する
    サービスを提供できる体制の整備
   ・定期的に入居者の安否を確認する体制の整備
 2.管理の基準
   ・管理期間は10年間以上(家賃補助は、原則として20年以内。更に
    20年以内の更新可)
   ・要綱等に定める基準に該当する者による管理
   ・計画的な住宅の維持・修繕
 3.家賃
   ・建設コスト等に応じて算出される「限度額」と「市場家賃」の低い方を
    限度額として設定


Q:『とうきょうハートフル民間賃貸住宅制度』とはどのような制度ですか?

A:『とうきょうハートフル民間賃貸住宅制度』とは
 東京都では高齢者賃貸住宅に対して優遇融資を受けられる制度「とうきょうハートフル民間賃貸住宅制度」を金融機関の協力を得て創設し、平成19年5月1日から登録受付を開始しております。

概要:
 民間賃貸住宅経営者が、バリアフリー化や高齢者の入居を制限しないことなど東京都が定める基準を満たす賃貸住宅(「ハートフル賃貸住宅」)を都内に建設・改修する場合、民間金融機関から優遇融資等を受けられる制度です。

主な認定基準:
 (1)住戸面積 原則25㎡以上(改修の場合20㎡以上)
 (2)バリアフリー化(手すりを設置し、かつ室内に段差がないこと)
 (3)高齢者の入居を拒まない住宅として登録

協力金融機関:
 最大0.5%の金利優遇
 みずほ銀行、三菱東京UFJ銀行、三井住友銀行、三菱UFJ信託銀行、
 八千代銀行の各行。
東京都都市整備局 公表資料より

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